在中國的房地產市場上，開發商們通常可以依靠每年一度的「金九銀十」來大賺一筆。但在今年根據國家統計局公布的數據顯示，10月新房銷售同比下降了1.3%，降幅超過了9月份的0.8%。在房地產開發商推出了降價政策刺激購房的措施後，房東走上街頭要求開發商退貨。根據報道，其中最大的房地產開發商碧桂園新項目的降價幅度超過了30%。

中國房地產市場走勢

數據來源：國家統計局

由於房地產銷售與交易規模增長放緩，開發商們暫停了他們的擴張計劃，導致了中國房地產的投資降至了10月來的最低點。根據路透社計算的國家統計局數據，9月房地產投資增速從7月份的13.2%放緩至8.9%，10月份進一步下滑至7.7%。

更讓人擔憂的是，中美貿易戰焦灼，房地產市場可能持續疲軟，進而導致更大的經濟低迷。房地產市場的減速，給開發商們帶來了巨大的財務壓力，迫使他們收回投資以償還去年土地拍賣造成的巨額債務。除了金融業之外，房地產行業是中國槓桿率最高的行業。在市場低迷時期，高槓桿率放大了業務風險。根據2018年上半年的最新數據顯示，中國房地產的債務總額已經超過10億元人民幣，債務與資產比率達到了歷史最高的80%。

2017年上半年，按行業劃分的中國債務與資產比率

數據來源：國家統計局

房地產的高槓桿風險可能會導致更大的市場泡沫以及銀行信貸風險。據中國人民銀行統計，截至2018年第三季度末，人民幣房地產相關貸款達到37.45萬億元，佔銀行貸款總額的39.6%，其中個人住房貸款24.88萬億元，房地產開發商貸款10.06萬億元。

所以，房地產究竟還剩下多少庫存？對於排名前100的開發商來說，其庫存每年將增長11.2%。只有其中20%的玩家實現了去庫存。擁有超過1000億元庫存的房地產開發商去年有20家，今年上半年已經增至26家。而在觀察房地產開發商的賣房速度或庫存流轉率後，目前市場上前20家開發商的庫存流轉率較去年下降了36%。隨著房地產市場的干涸，我們可以大致了解到究竟有多少銀行貸款困在了房地產市場中。

數據來源：AMI

以中國的九大上市銀行為研究樣本，我們發現零售貸款中的住房抵押貸款至少佔了銀行貸款總額的17%。平均而言，五大行的貸款總額中有30%是住房抵押貸款，其他銀行這一比例是20%。在使用了AI數據專家AMI進行了進一步研究後，我們發現中國銀行、交通銀行、興業銀行等大型銀行是房地產開發商的主要債權人。更有趣的是，一些香港銀行也榜上有名。這意味著香港與大陸的房地產市場在借貸生態中緊密相連，就如同多米諾骨牌，如果一個市場出現問題，也會引發另一個市場的下跌。根據我們的報告，如果房地產市場崩潰，恆生銀行將首當其沖。

對於中國來說，這是一個備受考驗的時刻，最重要的是如何對中國的經濟支柱之一——萬億美元規模的房地產市場進行進一步的管理。無論是分析師還是開發商，都做好了明年年初銷售和投資進一步下滑的准備。但往好的方面看，這也可能是行業整合的大好時機。