Market Beats

拐点将至?站在十字路口的房地产市场

MioTech Team 2018-12-17

本报告调查了中国房地产开发商与债权人之间的关系,并提醒投资人们应该特别关注哪些与房地产行业关联紧密的银行。

在中国的房地产市场上,开发商们通常可以依靠每年一度的“金九银十”来大赚一笔。但在今年根据国家统计局公布的数据显示,10月新房销售同比下降了1.3%,降幅超过了9月份的0.8%。在房地产开发商推出了降价政策刺激购房的措施后,房东走上街头要求开发商退货。根据报道,其中最大的房地产开发商碧桂园新项目的降价幅度超过了30%。

中国房地产市场走势

数据来源:国家统计局

 

由于房地产销售与交易规模增长放缓,开发商们暂停了他们的扩张计划,导致了中国房地产的投资降至了10月来的最低点。根据路透社计算的国家统计局数据,9月房地产投资增速从7月份的13.2%放缓至8.9%,10月份进一步下滑至7.7%。

更让人担忧的是,中美贸易战焦灼,房地产市场可能持续疲软,进而导致更大的经济低迷。房地产市场的减速,给开发商们带来了巨大的财务压力,迫使他们收回投资以偿还去年土地拍卖造成的巨额债务。除了金融业之外,房地产行业是中国杠杆率最高的行业。在市场低迷时期,高杠杆率放大了业务风险。根据2018年上半年的最新数据显示,中国房地产的债务总额已经超过10亿元人民币,债务与资产比率达到了历史最高的80%。

2017年上半年,按行业划分的中国债务与资产比率

数据来源:国家统计局

 

房地产的高杠杆风险可能会导致更大的市场泡沫以及银行信贷风险。据中国人民银行统计,截至2018年第三季度末,人民币房地产相关贷款达到37.45万亿元,占银行贷款总额的39.6%,其中个人住房贷款24.88万亿元,房地产开发商贷款10.06万亿元。

所以,房地产究竟还剩下多少库存?对于排名前100的开发商来说,其库存每年将增长11.2%。只有其中20%的玩家实现了去库存。拥有超过1000亿元库存的房地产开发商去年有20家,今年上半年已经增至26家。而在观察房地产开发商的卖房速度或库存流转率后,目前市场上前20家开发商的库存流转率较去年下降了36%。随着房地产市场的干涸,我们可以大致了解到究竟有多少银行贷款困在了房地产市场中。

数据来源:AMI

 

以中国的九大上市银行为研究样本,我们发现零售贷款中的住房抵押贷款至少占了银行贷款总额的17%。平均而言,五大行的贷款总额中有30%是住房抵押贷款,其他银行这一比例是20%。在使用了AI数据专家AMI进行了进一步研究后,我们发现中国银行、交通银行、兴业银行等大型银行是房地产开发商的主要债权人。更有趣的是,一些香港银行也榜上有名。这意味着香港与大陆的房地产市场在借贷生态中紧密相连,就如同多米诺骨牌,如果一个市场出现问题,也会引发另一个市场的下跌。根据我们的报告,如果房地产市场崩溃,恒生银行将首当其冲。

对于中国来说,这是一个备受考验的时刻,最重要的是如何对中国的经济支柱之一——万亿美元规模的房地产市场进行进一步的管理。无论是分析师还是开发商,都做好了明年年初销售和投资进一步下滑的准备。但往好的方面看,这也可能是行业整合的大好时机。

下载完整版中国房地产市场报告

深入了解中国房地产开发商与债权人之间的关系,并关注与房地产市场关系紧密的银行们。

分享
分享